На управление

Гостиничные Договоры на Управление в России и СНГ

На управление

Click here to view the English Language version of this article

Договор на управление является соглашением между управляющей компанией (оператором) и собственником отеля (инвестором), посредством чего оператор принимает на себя полную ответственность за управление активом.

В виде компенсации за предоставленные услуги оператор получает вознаграждение, рассчитываемое по специальной формуле. Собственник сохраняет ограниченный контроль над деятельностью отеля, как правило, в виде инспекций по оценке качества работы оператора.

Несмотря на то, что инвестор принимает больший риск при заключении договора на управление (например, по сравнению с договором аренды), потенциальный уровень прибыли также возрастает.

Гостиничные управляющие компании делятся на две категории. В первую категорию входят компании, которые контролируют ежедневную операционную деятельность гостиницы, а также предоставляют принадлежность к бренду.

Accor, Hilton, Hyatt, InterContinental, Marriott, Rezidor и Starwood – лишь некоторые из управляющих компаний данной категории. Во вторую категорию управляющих компаний входят операторы, которые только ведут ежедневную операционную деятельность гостиницы.

Эти компании не предоставляют принадлежности к бренду и часто работают по франшизе от других брендов. Хорошим примером управляющей компании в данной категории является Interstate Hotels.

В Таблице 1 представлены некоторые преимущества и недостатки управляющих компаний обеих категорий. Окончательный выбор зависит от наибольшей выгоды для собственника.

Таблица 1 – Преимущества и недостатки управляющих компаний первой и второй категории

Управляющая компания первой категорииУправляющая компания второй категории
Преимущества
  • Обычно дешевле, так как не нужна дополнительная франшиза
  • Совмещает управление и владение брендом, что упрощает структуру управления
  • Более вероятно согласие на управление гостиницами с малым номерным фондом
  • Более гибки по отношению к владельцу
Недостатки
  • Иногда не берут в управление гостиницы с малым номерным фондом
  • Более длительный срок договора на управление
  • Бывает дороже, так как нужна дополнительная франшиза
  • Компания иногда считается более рискованной

Условия договора на управление

Договор на управление отелем является сочетанием коммерческих и юридических терминов. Некоторые из этих терминов имеют немедленное и долговременное воздействие на прогнозируемый денежный поток для владельца, а также на эффективность деятельности выбранного оператора.

Мы обсудим некоторые из основных условий договора, которые обычно в первую очередь привлекают внимание собственников. Пожалуйста, обратите внимание, что условия, приведенные в данной статье, являются усредненными показателями.

В реальности эти условия зависят от множества факторов, некоторыми из которых могут быть местонахождение отеля, бренд, категория, состав конкурентного рынка и многие другие. Каждый договор на управление является уникальным и составляется на индивидуальной основе.

  • Срок действия
  • Гонорар управляющей компании
  • Оценка качества работы оператора
  • Капиталовложения
  • Пункт о защите от конкуренции (Non-compete clause)
  • Прекращение действия договора
  • Срок действия

Срок действия

Срок действия договора обозначает количество лет, на которое оператор берет отель в управление. В России и СНГ срок действия договора может быть от 20 до 30 лет, в зависимости от бренда и выбранного оператора. Операторы в сегменте Люкс, как правило, заключают более длительные договоры. Для сравнения: в Европе срок действия договора обычно от 15 до 20 лет.

Продление срока договора вступает в силу при взаимном соглашении сторон. В России и СНГ средний срок продления договора составляет 10 лет и может включать опцию повторного продления. Решение о продлении принимается за шесть месяцев до истечения срока действующего договора и, как правило, сопровождается письменным уведомлением. В Европе сроки продления кратны пятилетним интервалам.

Гонорар управляющей компании

Оператор получает вознаграждение от собственника за предоставленные услуги. Структура гонорара состоит из различных компонентов.

Базовая ставка обычно составляет 2,5-4% от валового дохода. К базовой ставке начисляется бонусная оплата, которая зависит от валовой операционной прибыли (GOP).

Иногда в расчеты берется валовая операционная прибыль за вычетом базовой ставки (Adjusted GOP). Данная ставка обычно составляет от 8% до 12% GOP или Adjusted GOP.

В некоторых случаях процент бонусной ставки напрямую зависит от уровня валового операционного дохода.

Некоторые договоры на управление включают в себя пункт о субординации, что представляет собой минимальный необходимый уровень валовой операционной прибыли, который должен быть достигнут для выплаты бонусной ставки.

Если данная планка не достигнута, собственник имеет право не выплачивать бонусную ставку оператору. Стоит заметить, что бонус все равно начисляется, но выплачивается оператору в будущем, после достижения определенного уровня доходов. В России и СНГ условие о субординации встречается редко.

Данный факт указывает на меньшую уверенность в рынке со стороны оператора.

Прочие ставки договора на управление обычно включают в себя отчисления на маркетинг, бронирование, службы поддержки и т.д. Структура этих ставок варьируется в зависимости от оператора.

Отчисления на маркетинг обычно взимаются в виде процентной ставки от валового дохода или валового дохода от продажи номеров и бывают в диапазоне от 1% до 4%.

Ставка за использование центральной системы бронирования может высчитываться в виде процента от валового дохода от продажи номеров или «за каждое бронирование» через систему.

Несмотря на то, что соглашение о техническом обслуживании не входит в договор на управление, мы считаем нужным о нем упомянуть.

Управляющие компании взимают этот сбор для покрытия услуг технической поддержки во время строительства отеля.

Техническая поддержка обычно начисляется из расчета «на номер» и, как правило, начинается от 1 000 Евро за номер. Некоторые операторы предпочитают фиксированную сумму в зависимости от проекта.

Оценка качества работы оператора

Как правило, работа оператора тестируется по двум критериям:

  1. Доход в расчете на номер (RevPAR) по отношению к взаимосогласованному списку конкурентных отелей
  2. Уровень валового операционного дохода (GOP)

Тестирование оператора обычно происходит только после того как отель достиг операционной стабильности. Однако в случае форс-мажора или других обстоятельств, не зависящих от оператора, результаты теста за данный период не считаются действительными.

Договор может быть расторгнут, если два последовательных теста в течение двух лет подряд были пройдены с оценкой «неудовлетворительно». Операторы стараются включить в договор пункт о «праве на исправление», что дает им возможность возместить неудовлетворительную оценку переводом средств на счет собственника для достижения минимального порога валовой операционной прибыли (GOP).

Капиталовложения

Мебель и оборудование (FF&E – Fittings, Furniture & Equipment) отеля изнашиваются больше всего и требуют наиболее частого обновления. Своевременное обновление фонда FF&E важно для поддержания имиджа, уровня качества и доходов отеля.

Для данной цели создан специальный резервный фонд, который содержит средства для периодической замены мебели и оборудования. В среднем отчисления в резервный фонд составляют около 5% от валовой прибыли.

Ставка отчисления в фонд увеличивается постепенно, например, 1% в первый год, 2% во второй год и т.д.

Как правило, фонд капиталовложений в гостиницу делится на средства на рутинные улучшения (финансируется за счет резервного фонда FF&E), которые необходимы для поддержания доходов на нынешнем уровне, и средства на капитальный ремонт.

Капитальный ремонт предусматривает вложения в отель с целью увеличения потенциальных доходов, как, например, перепланировка офисных помещений в конференц-залы.

Капитальный ремонт проводится только с разрешения собственника на дополнительные средства помимо резервного фонда.

В рамках договора на управление обязанность за поддержание отеля в соответствии со стандартами бренда ложится на собственника. Если менеджмент отеля решает отложить необходимый текущий ремонт, они не экономят расходы, а просто откладывают данный ремонт.

Отель, который работает с недостаточным бюджетом на ремонт, со временем накопит более значительный объем необходимого капиталовложения.

Недостаточный резервный фонд FF&E в конечном счете скажется на стандартах и классификации отеля, а также может привести к снижению прибыли и стоимости актива.

Пункт о защите от конкуренции

Неотъемлемым компонентом соотношения спроса и предложения, который напрямую влияет на рентабельность отеля, является будущее развитие конкурентного рынка.

Включение пункта о защите от конкуренции (non-compete clause) в договор об управлении дает собственнику гарантию того, что отель под таким же брендом не откроется в определенном радиусе от его актива, тем самым приведя к каннибализации его бизнеса.

Данный пункт договора индивидуален для каждого оператора, но может включать в себя следующие аспекты:

  • Список брендов, управляемых данным оператором, которые исключаются для открытия в непосредственной близости
  • Срок, в течение которого оператор не может открывать рядом отели под другими своими брендами
  • Географический регион, в котором оператор не может открывать новые отели под своими брендами (радиус вокруг отеля, например, или весь город)

Прекращение действия договора

Договор на управление может включать в себя положения, дающие сторонам право на расторжение контракта. Мы рассмотрим два из них: расторжение договора при продаже актива (termination on sale) и выкуп (buyout clause).

Возможность расторжения договора при продаже актива упрощает выход из проекта для собственника, так как предоставляет больше гибкости в процессе продажи. Пункт о выкупе дает собственнику право на расторжение договора путем выплаты управляющей компании определенной компенсации. Данная компенсация обычно рассчитывается исходя из средних доходов оператора от управления отелем.

Оба данных пункта почти никогда не встречаются в договорах на управление в России и СНГ. Как правило, оператор не может быть выкуплен или «потревожен» в течение всего срока контракта.

Заключение

Интерес управляющих компаний к гостиничным рынкам России и СНГ дает собственникам возможность большого выбора среди операторов. Собственникам рекомендуется обращаться к профессиональным консультантам в области гостеприимства для достижения наиболее выгодных условий при заключении договора на управление.

Пункты, которые мы обсудили в данной статье, охватывают только некоторые из основных положений договора на управление.

Эти контракты являются серьезными юридическими документами, которые требуют тщательного изучения со стороны юристов.

Все данные, приведенные в этой статье, являются среднестатистическими показателями по России и СНГ. Все пункты договора об управлении зависят от конкретного проекта и переговоров.

Если у Вас возникли вопросы или комментарии, пожалуйста, обращайтесь к Алексею Коробкину по адресу: [email protected]  

Источник: https://www.hvs.com/article/5469-

Машинки на управление в Украине. Сравнить цены, купить потребительские товары на маркетплейсе Prom.ua

На управление
{}

590 грн.

Вездеходная машинка-перевертыш Leopard

95% положительных отзывов

(3868 отзывов)

1 447 грн. 1 847 грн.

Машинка на радиоуправлении 2.4GHz Rock Crawler 1:10 Полный привод 4X4 Красная RTR

97% положительных отзывов

(65 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Красный

99% положительных отзывов

(102 отзыва)

279 грн. 479 грн.

Антигравитационная машинка “Бэтмобиль” MX-04 | радиоуправляемая машинка с пультом ДУ ездит по стенам и потолку

92% положительных отзывов

(787 отзывов)

699 грн. 899 грн.

МОНСТР БАГГИ ВНЕДОРОЖНИК 4×4 Джип,Машина,машинка на радио-управлении на пульту р/у,д/у.На пульте управления

Доставка из Николаевская область

100% положительных отзывов

(53 отзыва)

365 грн. 500 грн.

Машинка на радио пульте управления модель джип для кросс кантри салатовый 1:18

Доставка из Николаевская область

98% положительных отзывов

(2043 отзыва)

599 грн. 1 198 грн.

Машинка-перевертыш Leopard King – вездеход на радиоуправлении КРАСНЫЙ

91% положительных отзывов

(50 отзывов)

296 грн. 396 грн.

Радиоуправляемый Джип DH-8011 | Машина на пульте управления | Черный

100% положительных отзывов

(58 отзывов)

999 грн. 1 200 грн.

Автомодель на р/у STORMER Красная

99% положительных отзывов

(212 отзывов)

799 грн. 1 598 грн.

Машинка трансформер на радиоуправлении Leopard King вездеход (перевёртыш)

94% положительных отзывов

(223 отзыва)

699 грн.

Машинка перевертыш на радиоуправлении Hyper Leopard King 34см

100% положительных отзывов

(16 отзывов)

859 грн.

Машина на радиоуправлении 8897-186E

100% положительных отзывов

(16 отзывов)

756,50 грн. 850 грн.

Машинка на радиоуправлении Багги 208007 4WD

98% положительных отзывов

(55 отзывов)

515 грн. 715 грн.

Спортивная машина Dodge Charger 666-712 | Додж Чарджер на радиоуправлении (аккумулятор) | игрушечная машина ру

96% положительных отзывов

(519 отзывов)

588 грн. 700 грн.

Машина трансформер BigFoot радиоуправлении 34см

97% положительных отзывов

(458 отзывов)

399 грн.

Машинка-трансформер радиоуправляемая Bugatti Veyron | Масштаб 1:12

95% положительных отзывов

(3868 отзывов)

299 грн. 598 грн.

Машинка трансформер Robot Car с пультом

94% положительных отзывов

(223 отзыва)

299 грн. 598 грн.

Машинка трансформер Robot Car с пультом

94% положительных отзывов

(223 отзыва)

299 грн. 598 грн.

Машинка трансформер Robot Car с пультом

94% положительных отзывов

(223 отзыва)

876 грн. 1 200 грн.

Скоростной джип на радиоуправлении внедорожник Багги зелёный Extreme SP3

Доставка из Николаевская область

98% положительных отзывов

(2043 отзыва)

499 грн. 998 грн.

Джип вездеход на радиоуправлении,Bigfoot Monster Climbing 1:16,оранжевый

91% положительных отзывов

(22 отзыва)

352 грн.

Радиоуправляемый паук Bambi “Tarantula” (781)

95% положительных отзывов

(313 отзывов)

495 грн. 1 100 грн.

Джип на радио управлении машинка внедорожник модель 4×4 Climber Crawler синий 1:18

Доставка из Николаевская область

98% положительных отзывов

(2043 отзыва)

1 124,25 грн. 1 499 грн.

Машинка-перевертыш на радиоуправлении Hyper Leopard King 40см

100% положительных отзывов

(16 отзывов)

524,70 грн. 530 грн.

Машинка на Радиоуправлении Mercedes G55 AMG

96% положительных отзывов

(138 отзывов)

Этот товар можно оплатить онлайн, Prom сопровождает эту покупку

1 662,50 грн. 1 750 грн.

Машинка на пульте управления – Радиоуправляемая пожарная машина Double E 1:20 2.4G – E567-003

100% положительных отзывов

(35 отзывов)

1 342 грн. 1 442 грн.

Настоящий король бездорожья 56 см – машина на радиоуправлении Rock Crawler 1:10

100% положительных отзывов

(20 отзывов)

309 грн. 409 грн.

Антигравитационная машинка “Бэтмобиль” MX-04

99% положительных отзывов

(82 отзыва)

Этот товар можно оплатить онлайн, Prom сопровождает эту покупку

1 453,50 грн. 1 530 грн.

Радиоуправляемый трактор Double E масштаб 1:16 – E351-003

100% положительных отзывов

(35 отзывов)

799 грн. 1 598 грн.

Машинка трансформер на радиоуправлении Leopard King вездеход (перевёртыш)

94% положительных отзывов

(223 отзыва)

760,80 грн. 951 грн.

Машинка на радиоуправлении Багги UD2169A Rock Crawler 4WD,трансформер

98% положительных отзывов

(55 отзывов)

280 грн.

Машинка – перевертыш на радиоуправлении на аккумуляторе. Свет, Музыка. 008-3604

95% положительных отзывов

(935 отзывов)

599 грн. 699 грн.

Детский игрушечный трек для машинок на пульте управления Dazzle Tracks 326 деталей | Конструктор трасса

96% положительных отзывов

(95 отзывов)

499 грн. 599 грн.

Детский игрушечный трек для машинок на пульте управления Dazzle Tracks 187 деталей | Конструктор трасса

96% положительных отзывов

(95 отзывов)

595 грн. 700 грн.

Боевой детский танк большой на радиоуправлении пульте хаки War Tank

Доставка из Николаевская область

98% положительных отзывов

(2043 отзыва)

Этот товар можно оплатить онлайн, Prom сопровождает эту покупку

1 550 грн. 1 770 грн.

Трюковый BigFoot Rock Crawler на р/у, 48 см, UD2168A | Масштаб 1:10 | Синего цвета

100% положительных отзывов

(73 отзыва)

750 грн.

БОЛЬШАЯ ПОЛИЦЕЙСКАЯ МАШИНКА ХАММЕР НА РАДИОУПРАВЛЕНИИ Белая/Открываются двери/горят мигалки…/

100% положительных отзывов

(105 отзывов)

Этот товар можно оплатить онлайн, Prom сопровождает эту покупку

1 250 грн. 1 450 грн.

Трюковая машинка перевертыш Джип Rock Crawler UD2170A 1:12 (Зеленый)

94% положительных отзывов

(112 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Синий

100% положительных отзывов

(78 отзывов)

340 грн.

Антигравитационная машинка на пульте управления Wall Climber

100% положительных отзывов

(78 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Красный

100% положительных отзывов

(32 отзыва)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Зеленый

100% положительных отзывов

(78 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Красный

100% положительных отзывов

(78 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Красный

100% положительных отзывов

(83 отзыва)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Красный

100% положительных отзывов

(36 отзывов)

358 грн. 429 грн.

Машинка трансформер Bugatti Robot Car Size 1:18 – Синяя

95% положительных отзывов

(19 отзывов)

1 380 грн.

Машина бигфут на радиоуправлении / Трюковой джип bigfoot leopard king 40 см.ОРИГИНАЛ UD2170 (Синий)

99% положительных отзывов

(120 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Зеленый

100% положительных отзывов

(40 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Синий

100% положительных отзывов

(40 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Красный

100% положительных отзывов

(40 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Красный

100% положительных отзывов

(39 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Зеленый

100% положительных отзывов

(39 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Синий

100% положительных отзывов

(39 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Красный

99% положительных отзывов

(252 отзыва)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Синий

100% положительных отзывов

(18 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Зеленый

100% положительных отзывов

(18 отзывов)

588 грн. 706 грн.

Машинка трансформер Bugatti Robot Car Size 1:12 – Синяя

91% положительных отзывов

(24 отзыва)

798 грн.

Игрушка машинка эвакуатор на пульте управления, Same Toy CITY Полицейский эвакуатор 1631Ut

100% положительных отзывов

(6 отзывов)

940 грн.

Машинка на радиоуправлении трансформер Leopard King вездеход (перевёртыш) Красный

97% положительных отзывов

(37 отзывов)

340 грн.

Машинка на радиоуправлении Джип 1:58 Great Wall Toys 2207 (белый, 27MHz)

100% положительных отзывов

(30 отзывов)

340 грн.

Машинка на радиоуправлении Джип 1:58 Great Wall Toys 2207 (синий, 35MHz)

100% положительных отзывов

(30 отзывов)

440 грн.

Машинка на радиоуправлении джип 1:43 Great Wall Toys Hummer (белый)

100% положительных отзывов

(30 отзывов)

2 200 грн.

Машинка радиоуправляемая 1:24 Subotech CoCo Джип 4WD 35 км/час (желтый)

100% положительных отзывов

(30 отзывов)

1 650 грн.

Краулер радиоуправляемый 1:24 WL Toys 24438

100% положительных отзывов

(30 отзывов)

800 грн.

Огромный Джип 33см Lexus LX 570 на радиоуправлении/Аккумулятор/Горят Фары передние и задние/

100% положительных отзывов

(105 отзывов)

490 грн. 590 грн.

Машинка трансформер Вамблби на пульте управления

100% положительных отзывов

(31 отзыв)

309 грн. 409 грн.

Антигравитационная машинка на радиоуправлении Бэтмобиль MX-04

100% положительных отзывов

(30 отзывов)

319 грн. 419 грн.

Антигравитационная машинка на радиоуправлении Doraemon 3199

100% положительных отзывов

(30 отзывов)

680 грн. 850 грн.

Дрифт-машина на р/у аккумулятор 9.6V, полный привод, подсветка, комплект покрышек для дрифта

100% положительных отзывов

(23 отзыва)

552 грн. 800 грн.

Машинка на радио управлении модель скоростной джип для кросс кантри салатовый

Доставка из Николаевская область

98% положительных отзывов

(2043 отзыва)

298 грн. 398 грн.

Антигравитационная машинка на радиоуправлении MX-08 | Желтая

100% положительных отзывов

(30 отзывов)

509 грн. 609 грн.

Машинка перевертыш на пульте радиоуправлении 5588-603 | Трюковая машинка

100% положительных отзывов

(30 отзывов)

316 грн. 416 грн.

Машинка перевертыш на пульте радиоуправлении Акула 11610 | Трюковая машинка

100% положительных отзывов

(30 отзывов)

Этот товар можно оплатить онлайн, Prom сопровождает эту покупку

1 250 грн. 1 450 грн.

Трюковая машинка перевертыш Джип Rock Crawler UD2170A 1:12 (Синий)

94% положительных отзывов

(112 отзывов)

570 грн.

Машинка на р/у, машинка на радиоуправлении, на пульте. Лексус

100% положительных отзывов

(16 отзывов)

279 грн. 479 грн.

Антигравитационная машинка MX-08 | радиоуправляемая машинка с пультом ДУ ездит по стенам и потолку

92% положительных отзывов

(787 отзывов)

688 грн. 860 грн.

Машина (багги) на радиоуправлении с аккумулятором, 17 GS 04

100% положительных отзывов

(23 отзыва)

279 грн. 479 грн.

Антигравитационная машинка “Бэтмобиль” MX-04 | радиоуправляемая машинка с пультом ДУ ездит по стенам и потолку

93% положительных отзывов

(227 отзывов)

275 грн.

Машинка Bugatti на пульте управления 96-7A

Нет отзывов. Добавить

213 грн.

Машинка на пульте управления 988-2A

Нет отзывов. Добавить

275 грн.

Машинка Lamborghini на пульте управления 96-4A

Нет отзывов. Добавить

599 грн.

Экскаватор на радиоуправлении XM 6810 L, аккумулятор 6V, звук

100% положительных отзывов

(16 отзывов)

750 грн.

Машинка радиоуправляемая 1:14 Meizhi Lamborghini LP700 (черный)

100% положительных отзывов

(20 отзывов)

340 грн.

Машинка на радиоуправлении Джип 1:58 Great Wall Toys 2207 (серый, 49MHz)

100% положительных отзывов

(20 отзывов)

810 грн.

Машинка радиоуправляемая 1:14 Meizhi Porsche Cayenne (черный)

100% положительных отзывов

(20 отзывов)

4 000 грн.

Монстр 1:14 LC Racing MTL коллекторный

100% положительных отзывов

(20 отзывов)

279 грн. 479 грн.

Антигравитационная машинка MX-08 | радиоуправляемая машинка с пультом ДУ ездит по стенам и потолку

93% положительных отзывов

(227 отзывов)

1 396 грн. 1 745 грн.

Машинка-трансформер вездеход Leopard King 40 см. Аккумулятор 6V. Цвет: красный. Original

100% положительных отзывов

(57 отзывов)

985 грн.

Машинка на радиоуправлении 33 см Leopard King Blue Маленькая

93% положительных отзывов

(426 отзывов)

414 грн. 514 грн.

Антигравитационная машинка MX-04, машинка ездит по стенам

99% положительных отзывов

(788 отзывов)

Источник: https://prom.ua/Mashinki-na-upravlenie.html

Управление гостиницей. Формы договоров на управление и финансовые условия

На управление

Управление гостиницей. Основные договора на управление отелем. Доходность гостиниц

Многие думают о открытие отеля, мини-отеля или загородного клуба. Рост туристического потока в мире, динамика развития стран показывает перспективу развития данного сектора недвижимости.

Как выбрать объект для создания гостиницы, какие юридические вопросы необходимо изучить при управление гостиницей, какие затраты на этапе инвестиций потребуются, как распределяется прибыль между управляющей компанией и инвестором гостиничного проекта.

Для инвестора существует два пути развития проекта: самостоятельно разбираться в теме и тонкостях гостиничного бизнеса или привлечь к работе гостиничную управляющую компанию (консультанта, УК) Самостоятельное управление отелем и ведение проекта гостиницы

Для принятия решения о эффективности гостиничного проекта инвестору необходимо оценить затраты на реализацию проекта, а также объем получаемой прибыли после запуска гостиницы. При ведение операционного управления отелем существуют постоянные и переменные затраты.

Формат такой работы подразумевает постоянное присутствие собственника/инвестора в процесс управления гостиничным комплексом, не дает возможности удаленного управления, подходит для собственников которые имеют знания и опыт работы в гостиничном бизнесе.

Самостоятельное управление возможно в мини-отелях с номерным фондом от 10 до 25 номеров, оказывающие минимальные дополнительные услуги, предоставляющие гостям из питания только завтрак. Большее количество номеров уже усложняет процесс управления и требует профессиональных знаний и подходов. Гостиничные управляющие компании

Гостиничные управляющие компании начинают работу с гостиницами от 35 номеров. Это связанно с экономической составляющей проекта и его экономических показателей.

Типы гостиничных операторов:

1) Оператор с гостиничным брендом – это оператор, который предоставляет инвестору гостиничного проекта помимо услуг управления отелем, также гостиничный бренд, в рамках которого происходит управление.

Плюсы (+):

широкая база лояльных гостей к бренду, возможность интеграции системы лояльности; единая ИТ инфраструктура, стандарты обслуживания и обучения персонала; опыт накопленный годами к услугам инвестора; прохождение инвестиционных комитетов и получения кредитования на реализацию проекта; единый дизайн отелей сети, единые продажи и сервис;

Минусы (-):

инвестор платит бренду роялти, которые будут существенно снижать доход; брендовые операторы менее охотно идут на уступки при обсуждении вознаграждения по сравнению с независимыми операторами; комплекс требований к гостиничному проекту.

инвестор выбирает бренд, бренд также выбирает инвестора; адаптация проекта под стандарты бренда, влечет существенные инвестиции в реализацию проекта; затраты на комплектацию гостиницы, ее запуск в коммерческую эксплуатацию значительно выше, чем у независимых сетей; жесткие договорные условия, с серьезными последствиями в момент расторжения договора; сроки действия договора не менее 10 лет.

Важно при инициализации проекта, оценить все затраты на проект, в том числе на содержание УК и ее эффективность от управления, а также владения брендом для отеля, оценить все отчисления в период действия условий договора.

Не каждому городу, региону необходимо наличие брендового отеля. Не всегда бренд = высокая загрузка. Важно четко оценивать формирования гостевого потока и его отношение к отелю с сетевым брендом или независимым брендом.

2) Независимый оператор – гостиничная управляющая компания, которая занимается операционным управление гостиницей без привлечения гостиничного бренда. К услугам гостиничных компаний обращаются владельцы небольших и средних по величине отелей (от 35 до 80 номеров). Как правило, такие операторы управляют отелями без бренда или с собственным брендом (менее известном в мире).

Плюсы (+):

оператор более гибки при обсуждении условий контракта; часто такие компании управляют с меньшими расходов и генерируют больше прибыли, чем брендовые операторы; открытая финансовая история и отчетность перед собственником; оперативное реагирование на все запросы со стороны инвестора/собственника; срок договора от 5 лет; сумма отчислений за управления значительнее ниже сетевых компаний; высокий уровень сервиса, гостиничные нормы и стандарты, полный комплекс продаж; персонализированный подход к гостям, программы лояльности; работа в гостиничном проекте от концепции до ее реализации и управления; глубокое знание гостиничного рынка

Гостиничная управляющая компания берет на себя полный комплекс ведения хозяйственной деятельности в гостиницы: управления всеми службами, всеми точками дохода, управление расходами, управление персоналом и обучение, продажи услуг, финансовое управление.

Комплекс задач УК:

управление всеми аспектами функционирования отеля (содержание, обслуживание номеров, администрация, поставки провизии и проч.

); набор и обучение персонала, а также контроль за их работой; ценовая политика, тарифная политика, дополнительные услуги; реклама, маркетинг, связи с общественностью, продвижение, заключение контрактов; финансовое планирование (бюджет отеля) и контроль за расходами; полная финансовых отчётов перед собственником, формирование бюджета, его защита; закупка оборудования, основных средств, заключение договоров с поставщиками.

Сроки, типы и условия договоров на управление гостиницей

Договор заключается на 5−25 лет, причём для отелей высшего класса (upper-upscale) и люкс (luxury) контракты более продолжительны (в среднем 20−30 лет) по сравнению с отелями среднего класса (midscale), срок действия договоров для которых не превышает 10−15 лет. На продолжительность действия контракта также влияет тип УК отеля: так, брендовые операторы требуют более продолжительные договоры по сравнению с менее известными компаниями. Существуют и контракты, которые заключаются на неопределённый срок.

Собственник может заключить с УК либо договор аренды и управления, либо только договор управления.

1) Договор аренды и управления отелем

Собственник сдаёт отель в аренду УК и заключает с ней договор управления. В этом случае инвестор может получать прибыль двумя способами:

получать от УК фиксированную арендную плату с возможностью индексации каждые несколько лет. Обычно фиксированный договор аренды здания занимает в структуре затрат УК 20−25 % от выручки. получать от УК фиксированную арендную плату плюс процент от оборота; ставка зависит от местоположения отеля, бренда, УК, типа отеля (бизнес-отель, курортный отель ит. д.).

Плюсы (+):

прозрачность и прогнозируемость финансовых потоков: собственник может просчитать прибыль на несколько лет вперёд; ставка не зависит от заполняемости отеля (при получении только дохода от аренды).

Если собственник верит в то, что оператор справится с обязанностями и конъюнктура рынка будет позитивной, то такой договор с УК выгоднее простой аренды, но надо понимать, что этот сценарий потребует больше времени и контроля за тем, чтобы следить за выполнением УК своих обязательств.

Минусы (-):

доход ниже (20-30%), чем при договоре управления; договор аренды не позволяет собственнику влиять на деятельность отеля. После заключения договора аренды компания становится условным владельцем отеля, и сама решает все вопросы по управлению.

Если УК решит прервать договор аренды, то она покинет объект со всеми контрактами, и собственник на некоторое время останется с не приносящим доход отелем.

Если собственник по собственной инициативе досрочно расторгает договор, это будет означать выплату УК суммы в размере дохода за согласованный период в договоре.

2) Договор управления отелем

Собственник заключает только договор управления и платит УК вознаграждение по двум ставкам:

Базовая ставка: составляет 2−6 % от выручки, то есть от общего дохода с продажи номеров, прибыли от работы ресторанов, спа-центра, аренды конференц-залов, проката велосипедов и т. д. Базовое вознаграждение может быть выражено в виде фиксированной суммы или может зависеть от выручки гостиницы.

Поощрительная ставка: составляет 8−10 % от валовой прибыли гостиницы (gross operating income) и мотивирует оператора повышать эффективность управления объектом и снижать расходы. Чем меньше затрат, тем больше доход от поощрительной ставки, которую платит собственник.

И чем выше прибыль гостиницы (и владельца), тем выше доход УК.

Преимущество договора управления заключается в том, что доходность в этом случае выше, чем при сдаче отеля в аренду УК. Но есть у такого подхода и недостаток: риски выше, а доход сложно прогнозировать, поскольку он зависит от эффективности управления, характеристик и заполняемости отеля, стоимости номеров и т. д.

Для объективной оценки проекта инвестору необходимо провести Due Diligence. Проведения таких работ позволяет инвестору учесть все моменты на пути прохождения гостиничного проекта, оценить риски, получить объективную финансовую оценку проекта, понимать перспективы развития гостиницы.

При выборе УК, на что обратить внимание:

опыт компании и реализованные гостиничные проекты; условия и функции управляющей компании; уровень компенсации услуг УК и стоимость бренда; сроки заключение договоров; формы финансовой отчетности; условия распределения прибыли; перспективы развития гостиничного проекта

Для оценки рисков и перспектив проекта вы всегда можете обратиться за консультацией в компанию УК РосинвестОтель.

Мы четко и оперативно сможем оценить потенциал вашего объекта недвижимости для создания гостиницы, проанализировать ваш участков и формат возможного гостиничного строительства, разработать концепцию гостиницы и спроектировать ее, а также оценить инвестиции и доходы от реализованного проекта.

При использовании материалов сайта интернет-изданиями, прямая, активная гиперссылка, индексируемая поисковыми системами, указывающая на главную страницу веб-сайта ProHotel.ru обязательна. Перепечатка материалов сайта в традиционных СМИ допускается только с письменного разрешения редакции.

Источник: https://prohotel.ru/news-221841/0/

Как получить лицензию на управление многоквартирным домом в Подмосковье

На управление

Административный регламент по лицензированию предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (МКД) на территории Московской области действует с 14 февраля 2019 года.

Оформление лицензий доступно юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям. Физические лица могут запросить сведения о конкретной лицензии и внести изменения в региональный реестр лицензий в случае расторжения договора на управление МКД.

Подробнее о том, как получить данные услуги, читайте в материале портала mosreg.ru.

Что можно узнать о многоквартирном доме в Подмосковье на портале госуслуг>>

Случаи предоставления госуслуги

Источник: Фотобанк Московской области, Роман Варцев

Услуга позволяет:

– получить лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД;

– получить дубликат лицензии;

– переоформить лицензию;

– прекратить действие лицензии;

– получить сведения из реестра лицензий Московской области;

– внести изменения в реестр лицензий Московской области в связи с заключением, расторжением, прекращением договора управления МКД.

Как получить выписку из домовой книги в Подмосковье>>

Способы получения госуслуги

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

Получить услугу можно следующими способами:

– подать документы через региональный портал госуслуг;

– обратиться лично в Госжилинспекцию по адресу: Москва, улица Кулакова, дом 20, корпус 1, технопарк «Орбита-2», корпус «Бета», 7 этаж; заявления принимают каждый первый и последний вторник месяца с 10.00 до 12.00;

– направить заявление и пакет документов заказным почтовым отправлением с уведомлением о вручении.

Как утвердить проект планировки или межевания территории в Подмосковье>>

Необходимые документы

Источник: Фотобанк Московской области

1. Для получения лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД требуются следующие документы:

– заявление;

– паспорт заявителя;

– приказ о назначении на должность;

– документ, подтверждающий согласие должностного лица заявителя на обработку его персональных данных;

– опись прилагаемых документов;

– квалификационный аттестат должностного лица соискателя лицензии (выдается в Госжилинспекции после сдачи квалификационного экзамена, действует пять лет).

Заявитель может дополнительно представить следующие документы:

– выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей;

– сведения об уплате государственной пошлины за предоставление лицензии;

– сведения о наличии (отсутствии) неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления в отношении должностного лица заявителя;

– сведения о наличии (об отсутствии) информации о должностном лице соискателя лицензии в реестре дисквалифицированных лиц, а также об отсутствии в сводном федеральном реестре лицензий информации об аннулировании лицензии, ранее выданной соискателю лицензии.

Размер государственной пошлины за услугу – 30 тысяч рублей.

Лицензия предоставляется на пять лет.

2. Для переоформления лицензии требуются:

– заявление;

– лицензия;

– паспорт заявителя;

– опись прилагаемых документов.

По желанию заявитель может представить следующие документы:

– сведения об уплате государственной пошлины за переоформление лицензии;

– выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Размер государственной пошлины за услугу – 5 тысяч рублей.

3. Для прекращения действия лицензии требуются:

– заявление;

– паспорт заявителя.

По желанию заявитель может представить выписку из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей.

Услуга предоставляется бесплатно.

4. Для получения дубликата лицензии требуются:

– заявление;

– паспорт заявителя;

– испорченный бланк лицензии.

По желанию заявитель может представить сведения об уплате государственной пошлины за выдачу дубликата лицензии.

Размер государственной пошлины за услугу – 5 тысяч рублей.

5. Для получения сведений о конкретной лицензии из реестра лицензий Московской области требуются:

– заявление;

– паспорт заявителя.

Услуга предоставляется бесплатно.

6. Для внесения изменений в реестр лицензий Московской области требуются:

– заявление;

– паспорт заявителя;

– протокол и решения общего собрания собственников помещений о выборе (изменении) способа управления МКД или расторжении договора управления;

– договор управления, условия которого утверждены решением общего собрания собственников помещений в МКД;

– договор управления МКД, подписанный управляющей организацией, определенной победителем открытого конкурса;

– протокол конкурса по отбору управляющей организации для управления МКД;

– договор управления, заключенный с застройщиком;

– заявление одной из сторон договора управления МКД в случае его прекращения в связи с окончанием срока действия;

– решение общих собраний участников (акционеров) лицензиата и присоединяемых лиц о реорганизации в форме присоединения (преобразования, слияния), оформленных протоколами общих собраний участников (акционеров) или решениями единственных участников (акционеров), или решений собственников имущества унитарных предприятий, или решений учредителей (учредителя) некоммерческих организаций о реорганизации в форме присоединения (преобразования, слияния);

– акт приема-передачи технической документации;

– справка с данными о реорганизованных юридических лицах (наименование, ИНН, номер лицензии на право осуществления предпринимательской деятельности по управлению МКД) на дату государственной регистрации правопреемника реорганизованных юридических лиц, заверенная правопреемником;

– опись представляемых документов с указанием наименования и реквизитов каждого документа и количества листов.

Услуга предоставляется бесплатно.

Как дольщикам получить госуслугу о признании их пострадавшими при строительстве жилья>>

Обучающие вебинары

Источник: Главное управление государственного строительного надзора Московской области

На региональном портале госуслуг периодически проводят вебинары. Специалисты разъясняют участникам порядок предоставления услуги и разбирают типовые ошибки при подаче заявления и пакета документов. Записаться на вебинар можно здесь.

Как зарегистрировать недвижимость в Московской области>>

Источник: https://mosreg.ru/sobytiya/novosti/news-submoscow/kak-poluchit-licenziyu-na-upravlenie-mnogokvartirnym-domom-v-podmoskove

Свобода Права
Добавить комментарий